Tư Vấn Đất Đai – Tư Vấn Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

“Chào Luật sư DFC tôi tên mai văn ** tôi có một vài câu hỏi liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Năm 1994 bố và mẹ tôi khai hoang 1 mảnh đất trồng rừng và chưa làm sổ đỏ, đến 2014 bố tôi mất, 2017 có hai anh chị tôi làm thủ tục tách khẩu ra ở riêng, đến tháng 3/2020 tôi đứng ra làm sổ đỏ cho mẹ tôi đứng tên hộ gia đình bà Lê Thị Mai (gồm tôi, mẹ tôi và một người em trai), đến tháng 5/2020 được sự đồng ý của mẹ và em trai, tôi làm thủ tục xin thế chấp thửa đất ở ngân hàng đến vay vốn làm ăn, tuy nhiên phía ngân hàng không đồng ý vì cho rằng thiếu văn bản thỏa thuận phần chia di sản thừa kế của bố tôi, tuy nhiên sổ đỏ này do tôi và mẹ làm sau khi bố mất nhiều năm . luật sư tư vấn giúp tôi ngân hàng yêu cầu như vậy là đúng hay sai? Trong khi tôi có lên UBNN xã thì chủ tịch xã bảo không cần văn bản này, chỉ cần sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu lúc làm sổ đỏ là được.

Cảm ơn quý luật sư!”

tu-van-the-chap-quyen-su-dung-dat

Luật sư tư vấn thế chấp quyền sử dụng đất

Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi của mình đến Công ty luật DFC. Dựa trên những tình tiết mà anh cung cấp chúng tôi tư vấn cho anh như sau:

Xem thêm: TƯ VẤN ĐẤT ĐAI – HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT – ỦY QUYỀN MUA BÁN ĐẤT

  • Anh đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất chưa?

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…….
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
………

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

 “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy trường hợp của anh đủ điều kiện để thực hiện viêc làm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

  • Lý do phía ngân hàng yêu cầu giấy cam kết thỏa thuận chia di sản thừa kế

Vì đất này do bố mẹ anh cùng khai hoang năm 1994 nên đây là tài sản chung của bố mẹ anh. Bố anh mất mẹ anh được quyền sử dụng ½ diện tích đất và ½ diện tích đất còn lại sẽ chia đều cho anh, me anh và các anh chị em của anh.

Việc phía ngân hàng cho rằng anh phải cung cấp thỏa thuận chia di sản là quyền sử dụng đất bởi lẽ vào năm 2017 có hai chị anh tách khẩu và tháng 5/2020 anh làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ hộ là mẹ anh nhưng không có tên hai chị tách khẩu này. Phía ngân hàng tiên liệu rủi ro rằng hai chị đã tách khẩu anh không có tên trong giấy chứng nhận QSD đất sẽ khởi kiện chia thừa kế  đối với ½ phần đất do bố anh để lại sau này. (Mặc dù khi yêu cầu làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh phải cung cấp bản thỏa thuận gồm có chữ ký của tất cả anh chị em đồng ý cho những người trong sổ hộ khẩu mới đứng tên trên giấy QSD đất này cho văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiêu nhiều địa phương do thiếu chuyên môn chỉ yêu cầu những người có tên trong sổ hộ khẩu đồng ý dẫn đến phát sinh tranh chấp sau này). Vì ngân hàng biết được nguồn gốc đất nên yêu cầu anh cung cấp bản cam kết này.

  • Nếu ngân hàng không đồng ý cho anh thế chấp với lý do trên có hợp lý không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự, tức các bên phải thỏa thuận được với nhau về các vấn đề liên quan đến hợp đồng này, nếu một bên cho rằng hợp đồng này khi giao kết thì có khả năng gây rủ roi trong tương lai thì có quyền từ chối giao kết. Do đó việc ngân hàng từ chối giao kết hợp đồng với anh không vi phạm quy định của pháp luật.

  • Giải pháp giúp anh thế chấp quyền sử dụng đất này.

Trong tình huống này anh phải chứng minh cho phía ngân hàng thấy việc giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ với anh sẽ không có rủi ro cho phía ngân hàng cụ thể:

  • Anh có thể cung cấp bản từ chối nhận di sản thừa kế có công chứng của hai người chị đã tách khẩu cho phía ngân hàng cùng với giấy ủy quyền có công chứng của những người có tên trong hộ khẩu tại thời điêm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình đồng ý cho anh thế chấp quyền sử dụng đất.
  • Hoặc anh làm đơn xin trích lục hồ sơ địa chính QSD đất này chứng minh lúc cấp giấy chứng nhận QSD đất tất cả anh chị em và mẹ anh có bản cam kết (thỏa thuận) đồng ý cho những người có tên trong sổ hộ khẩu mới được thừa kế QSD đất.

Hãy liên hệ với Văn Phòng Luật DFC – Phone: 1900.6512
Email: thunodfc@gmail.com hoặc luatsudfc@gmail.com
VPMB: LK, 28 Lê Trọng Tấn, Dương Kinh, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam
VPMN: Số 16, đường số 1, KDC Cityland, phường Tân Phú, quận 7, TPHCM

Leave a Reply

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *