Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất – Tách Thửa Đất Thổ Cư

Tư vấn giúp tôi về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách thửa đất thổ cư. Cách đây hai tháng, tôi có mua một mảnh đất, đã thanh toán cho bên bán 200 triệu. Có hợp đồng mua bán đất có đầy đủ chữ ký hai bên. Tuy nhiên, đến hôm nay bên bán thông báo với tôi không bán được vì không đủ diện tích tách thửa. 

Luật sư cho tôi hỏi bên bán nói như vậy có đúng không? Nếu đúng thì làm cách nào để tôi có thể mua được mảnh đất nói trên nữa không? Nếu không mua được đất tôi có được trả lại tiền không vì bên bán họ báo không phải do lỗi của họ? Thủ tục tách thửa đất thổ cư theo Luật hiện hành như thế nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn Đất đai:

Sau khi nghiên cứu câu hỏi của bạn, đội ngũ Luật sư tư vấn Đất đai DFC xin tư vấn cho bạn như sau: Căn cứ vào thời điểm phát sinh vụ việc, áp dụng BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 để giải quyết vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định tại Điều 502 của BLDS 2015 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: 

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sự dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.  

Theo như bạn trình bày, thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chỉ có chữ ký hai bên. Do đó, Hợp đồng không đảm bảo về mặt hình thức. Theo quy định Điều 129 BLDS 2015

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Cách đây 02 tháng, bạn đã thanh toán cho bên bán 200 triệu VNĐ, tuy nhiên bạn không nói rõ đây là toàn bộ hay một phần hợp đồng. Nên nếu phần đã thanh toán lớn hơn hai phần ba nghĩa vụ giao tiền trong hợp đồng thì hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Ngược lại, nếu chưa đủ hai phần ba nghĩa vụ giao dịch thì hợp đồng vô hiệu, mỗi bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tức là bên bán phải trả lại cho bạn 200.000.000 đồng  (Hai trăm triệu đồng).

Xem thêm: Thủ Tục Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất

Thứ hai, về điều kiện tách thửa đất thổ cư

Căn cứ khoản 31 Điều2 nghị định 01/2017/NĐ-CP:Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.” Như vậy, quy định về diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy hoạch. Nếu không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu thì không được phép tách thửa.

Do vậy, bạn cần xem xét diện tích tối thiểu được tách thửa ở tại địa phương có đất chuyển nhượng thông qua Quyết định của UBND tỉnh.

Thứ ba, về việc xử lí hợp đồng chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 408 BLDS 2015 về hợp đồng chuyển nhượng đất như sau:

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

Do đó, diện tích bạn nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện theo quy định tách thửa đất thổ cư để tách thửa thì Hợp đồng nói trên bị vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, Bên bán phải trả lại 200.000.000 VNĐ (Hai trăm triệu đồng) cho bạn. Tuy nhiên, để đảm bảo được quyền lợi của mình nếu như sau này hai bên có tranh chấp thì bạn cần phải có chứng cứ chứng mình được việc bạn đã giao 200.000.000 đồng này cho bên bán. 

Nếu bạn không thể tiếp tục mua mảnh đất đó, bạn có thể thương lượng với chủ sở hữu của mảnh đất liền kề mua thêm 1 phần đất của họ để gộp thửa, đảm bảo diện tích tối thiểu. Và đảm bảo được điều kiện trong quy định về tách thửa đất thổ cư tương tự như đối với hợp đồng chuyển nhượng nói trên. Tuy nhiên, vấn đề này còn phụ thuộc vào nhu cầu của chủ sở hữu mảnh đất liền kề bạn định mua. 

Thứ tư, về chi phí tách thửa đất thổ cư

Theo khoản 1, Điều 4 của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc tách thửa giữa vợ và chồng; cha mẹ tự nhiên được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này của bạn, bạn phải trả phí đăng ký. Chi phí tách thửa đất thổ cư bằng 0,5% giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chia tách và bạn có thể thực hiện chia tách một lần.

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất

Tải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đây:


Hãy liên hệ với Văn Phòng Luật DFC – Phone: 1900.6512
Email: thunodfc@gmail.com hoặc luatsudfc@gmail.com
VPMB: LK, 28 Lê Trọng Tấn, Dương Kinh, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam
VPMN: Số 16, đường số 1, KDC Cityland, phường Tân Phú, quận 7, TPHCM

Leave a Reply

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *